Des différences avec le Québec
Si l’aventure immobilière en Floride vous intéresse, vous trouverez facilement des agents et des avocats québécois installés là-bas (la profession de notaires n’existe pas en Floride). Comme au Québec, les agents immobiliers exercent une profession réglementée. Ils doivent détenir un permis en bonne et due forme. Vous pouvez négocier directement avec le vendeur, mais cette pratique n’est pas courante. La procédure consistant à fixer le prix et les conditions par dépôt d’offres d’achat est similaire à celle que nous connaissons ici.
En Floride, comme partout aux États-Unis, les acheteurs ont habituellement 10 jours après avoir signé l’offre d’achat pour faire inspecter la propriété. Le travail du spécialiste doit être exhaustif, car la personne qui achète un condo sur la base d’une inspection satisfaisante pourra très difficilement, par la suite, invoquer des vices cachés pour obtenir un dédommagement. «Cette norme de 10 jours n’est pas obligatoire et elle est de plus en plus flexible. Des vendeurs désireux de céder leur propriété peuvent accepter un délai de 20 jours, par exemple. C’est rendu négociable», dit Pauline Grenier, agente immobilière à la firme Coldwell Banker All Nations Realty.
Par ailleurs, les coûts liés à la transaction sont plus élevés qu’au Québec. Outre les frais requis pour enregistrer l’achat, vous devez faire examiner les titres et produire des documents spécifiques. Facture: 500 $ US et plus. Certains comtés vous obligent à souscrire une assurance titre qui peut coûter plus de 800 $ US pour une vente de 150 000 $ US.
Au moins, vous aurez un répit pour ce qui est de la «taxe de bienvenue». En Floride, ce sont les vendeurs qui paient les droits de mutation immobilière. Une taxe «d’au revoir», en quelque sorte, facturée à raison de 7 $ US par 1 000 $ US du prix de vente, à régler séance tenante au moment de la transaction.
Pour ce qui est du financement de l’achat, vous ne devriez pas avoir de problème à trouver un prêteur. En effet, les caisses Desjardins, la Banque Nationale, la Banque Royale et la Banque Scotia ont des succursales en Floride. Elles consentent des prêts en contrepartie d’une mise de fonds de 20 % à 25 % et de la prise en garantie de la propriété. Si les institutions financières exigent des acomptes si élevés, c’est qu’il n’y a pas d’équivalent américain de notre Société canadienne d’hypothèques et de logement pour garantir les prêts.
http://www.lebelage.ca/argent_et_droits/consommation_et_habitation/acheter_une_propriete_en_floride_2.php
Les économistes américains révisent leurs prédictions sur le marché de l’immobilier
Date de publication : 28 mars 2013
La reprise tant attendue serait très bien implantée, au point que tous les économistes prévoient une augmentation qui atteindrait le double de leurs prédictions précédentes pour accéder à une moyenne d’augmentation de 8% pour l’année 2013.
Plusieurs analystes pensent que le prix va continuer d’augmenter au même rythme pour les 4 ou 6 prochaines années. L’augmentation serait encore plus rapide qu’au début du siècle.
Plusieurs raison sont évoquées pour cette tendance à la hausse. Elles diffèrent selon la région et les spécifications locales. Bien sûr, toutes les propriétés n’auront pas le même niveau d’appréciation à la grandeur des États-Unis.
Les principales raisons nationales sont sans contredit, le taux d’intérêt qui se situe environ à 3,5% sur une hypothèque à taux fixe de 30 ans, taux qui était à 8,5% en 2008 et qui depuis, a constamment baissé. Les banques relâchent leurs exigences pour accorder un prêt hypothécaire rendant ainsi plus facile le procédé d’emprunt. Elles ont recommencé à offrir du refinancement à un coût avantageux et souvent sans frais de fermeture, laissant ainsi du capital disponible pour les propriétaires.
Les raisons régionales comme le tourisme, l’emploi, le secteur industriel et toutes les activités commerciales feront que l’augmentation des prix dans le sud de la Floride, ne peut être comparée avec celle du centre de la Floride.
Statistiques de l’État pour le mois de janvier 2013 : maisons unifamiliales
Entre janvier 2012 et 2013, le nombre de ventes a augmenté de 11,7% et les contrats en cours de fermeture ont monté de 31%. Le prix médian de vente démontre 12,4% d’augmentation, le nombre de jours sur le marché a diminué de 15,35% passant à 61 et le prix payé est 92,6% du prix de l’inscription; une augmentation de 2,9% sur l’an dernier.
Au sud-est de la Floride pour la même période, le nombre de ventes a augmenté de 17,7% et les contrats en cours de fermeture ont monté de 25,4%. Le prix médian de vente avec 21,9% d’augmentation, le nombre de jours sur le marché a diminué de 7,7% passant à 60 et le prix payé est de 93,2% du prix de l’inscription en augmentation de 3,1% sur l’an dernier.
Nous pouvons ici voir que les prix dans les comtés du Sud-est, augmentent plus rapidement que la moyenne de l’État.
Statistiques de l’État pour le mois de janvier 2013 : condominiums et coop
Entre janvier 2012 et 2013, le nombre de ventes a augmenté de 2% et les contrats en cours de fermeture a monté de 17%. Le prix médian de vente avec 18% d’augmentation, le nombre de jours sur le marché a diminué de 14,5% passant à 59 et le prix payé est de 93% du prix de l’inscription en augmentation de 2,2% sur l’an dernier.
Quant au sud-est de la Floride, pour la même période de temps, le nombre de ventes a augmenté de 4,2% et les contrats en cours de fermeture de 11%. Le prix médian de vente avec 27,8% d’augmentation, le nombre de jours sur le marché a diminué de 11,2% passant à 52 et le prix payé est de 94,2% du prix de l’inscription, une augmentation de 2,3% sur l’an dernier.
Une diminution des reprises bancaires et l’attrait floridien pour les acheteurs étrangers ont permis à l’économie locale de reprendre du poil de la bête.
Les constructeurs voient revenir les acheteurs. Des permis de construction pour plus de 6 245 unités de logements ont été émis durant le mois de janvier 2013 en Floride, 1 299 pour le Sud-est soit 21% du total des permis pour janvier. L’an dernier, le nombre était de 4 424. Une augmentation de 41,2% au niveau de l’État et 1 379 permis pour le Sud-est, une diminution de 0,06% du nombre d’unités mis en construction comparé à janvier 2012.
Si la tendance se maintient, je crois que les économistes ont raison. Alors si une propriété en Floride vous intéresse comme maison de vacances ou comme investissement, c’est le temps de transformer votre désir en réalité.
Consultez un professionnel de l’immobilier afin de vous éviter des tracas, vous en trouverez plusieurs dans les pages de ce journal.
Par Yves Beauchamp
Source: Le Soleil de La Floride, http://www.lesoleildelafloride.com
**************************************************************************
Les ventes de condominiums existants de la région de Miami ont augmenté de 59 pour cent, et les ventes de maisons unifamiliales ont aussi grimpés
Le marché de l’immobilier de la grande région de Miami continue à se renforcer en raison des ventes accrues et des prix qui se stabilisent.
Dans la région statistique métropolitaine de Miami (MSA), on dénote une augmentation de 59 pour cent des ventes de condominiums en août comparativement à août 2009 et une augmentation de 77 pour cent comparée à il y a deux ans, selon l'association des AGENTS IMMOBILIERS de Miami et du service d’inscription multiple du sud-est de la Floride (SEF-MLS).
Pour l’État de la Floride, les ventes ont augmenté de 22 pour cent pour les condominiums et d'un pour cent pour les maisons unifamiliales. Nationalement, les ventes des maisons unifamiliales existantes, des maison-de-ville, des condominiums, et des CO-OP ont augmenté de 7,6 pour cent de plus qu’en juillet, mais demeurent à 19 pour cent au-dessous du mois d'août 2009, selon l'association nationale des agents immobiliers (NAR).
Une nouvelle étude internationale confirme la proéminence globale de Miami. L’état de la Floride est de loin l'état privilégié aux États-Unis pour l'activité économique générée par les acheteurs internationaux, et plus particulièrement le Sud-est de la Floride se classe comme le marché supérieur pour les acheteurs étrangers dans tout l'état. En raison de la proéminence globale du marché local, l'association des AGENTS IMMOBILIERS de la région de Miami est entrée dans un partenariat avec l’Association Nationale des Realtors (NAR) pour entreprendre une étude qui comptabilisera des informations sur les acheteurs étrangers dans la région de Miami. Selon le président du secteur résidentiel Oliver Ruiz, « Ce rapport communique les résultats principaux au sujet des acheteurs internationaux, ces même acheteurs étant primordiaux au rétablissement du marché local et joue maintenant un rôle important dans le renforcement du marché immobilier. Nous continuons à avoir une forte demande des acheteurs internationaux à tous les nivaux des prix, y compris le marché des propriétés luxueuses. Ces acheteurs sont disposés à payer un prix supérieur aux offres concurrentes obtenues sur la même propriété et sont à 89 pour cent sans hypothèque en argent comptant, un facteur qui accélère automatiquement la rapidité de leurs transactions », dit-il.
M. Dupont, spécialiste dans le marché de la Floride depuis plus d'une décennie. (Associé avec BEST DEAL FLORIDA)
*****************************************************************************************
La Floride à petit prix, c'est encore possible
http://www.lesaffaires.com/archives/generale/la-floride-a-petit-prix-c-est-encore-possible/529857
*****************************************************************************************
La Floride est le Paradis des acheteurs et des Investisseurs Québécois.
Les Québécois et les Canadiens sont les plus grands acheteurs de propriétés en Floride. Cela est facile à comprendre puisque la Floride est le paradis pour les futurs retraités et les investisseurs !
Les Canadiens restent, pour une troisième année consécutive, les plus importants acheteurs d’immobilier américain. L’association américaine des courtiers immobiliers indique que parmi 53 pays recensés, le Canada vient au premier rang avec 23 pour cent des acquisitions par des intérêts étrangers.
Les acheteurs viennent de toutes les régions du Québec.
Le principal facteur qui amène les Canadiens à acheter aux États-Unis est bien sûr la chute du coût des propriétés mais aussi la baisse du dollar américain face à toutes les devises étrangères.
Début novembre, le huard a dépassé la monnaie américaine de deux petits centimes.
Les Mexicains, la Britanniques, les Chinois et les Japonais suivent comme les plus grands acheteurs internationaux de l’immobilier aux États-Unis.
Il est évident que tous ces investisseurs estiment qu’en termes de placement, ils ne pourraient faire mieux en achetant une propriété dans leur propre pays ou en cherchant un rendement dans une institution financière quelconque dans le monde.
Mr. Sylvain Dupont, spécialiste dans le marché de la Floride depuis plus d'une décennie.
********************************************************************************
Les Avantages à L'investissement Immobilier en Floride
1. Prix abordable. En moyenne, les prix sont tombés environ de 20 pour cent l’an dernier. Selon les statistiques de l'association des agents immobiliers de la Floride, le prix de vente médian des maisons existantes était de 185 400$ au troisième trimestre de 2008, comparé à 233 200$ au troisième trimestre de 2007. D'ailleurs, ces nombres sont toujours sensiblement plus hauts que pour les premières années de la décennie. En 2003, le prix de vente du troisième trimestre était 163 700$, ce qui reflète une augmentation d'environ 13,3 pour cent au cours de la période de cinq ans. (Le prix médian est un prix du marché typique où la moitié des maisons sont vendues pour plus et la moitié pour moins.)
2. Le moment idéal. Les volumes de ventes de maison montent encore; un signal que le rétablissement du marché peut être en cours. Dans le troisième trimestre de 2008, les ventes par état des maisons unifamiliales existantes étaient en hausse de 5 pour cent comparées à la même période l'année dernière, selon des statistiques de l’association.
3. Niveaux élevés d'inventaire. Les conditions sont idéales pour que les acheteurs trouvent à maison de leur rêve. L'inventaire est abondant dans toutes les échelles de prix. Mais à mesure que les volumes de ventes augmentent, les niveaux d'inventaire sont susceptibles de diminuer. Cette réalité se traduit en ce conseil pour les acheteurs; ‘N’attendez pas trop longtemps’.
4. Bas taux d’intérêt. . Les taux d’intérêt sur hypothèque sont toujours aux niveaux les plus bas depuis les années 60. Les taux inférieurs multiplient la capacité d’achat potentiel de l’acheteur en lui donnant plus de puissance financière. Même une demie de 1 pour cent peut faire une importante différence. Par exemple, sur une maison 200 000$, une demie de 1 pour cent a pu sauver au propriétaire d'une maison environ 815$ par an. Les acheteurs peuvent obtenir plus de maisons pour le même investissement, ce qui est un scénario parfait pour les familles regardant pour acquérir une plus grande maison.
5. Incitations à acheter. Le gouvernement fédéral, l’état et les villes ont mis sur pied des programmes d’aide pour l’accès à la propriété. La loi américaine de rétablissement et de réinvestissement a augmenté le crédit d'impôt pour les acheteurs de première maison de l’ordre de 8 000$ pour une acquisition faite en 2009 ce qui a généré près de 2 millions de transactions.
6. Un état de croissance à long terme. Les tendances économiques et démographiques à long terme continuent à favoriser la Floride. D'ici quelques années, les économistes prévoient que la Floride sera le troisième état le plus peuplé dans le pays. La Floride a été dans le peloton de tête pour la rapidité de sa croissance aux États-Unis pour chacune des dernières sept décennies, et souvent l'état a été dans les quatre principaux, selon des données de recensement. La croissance démographique continuera à fournir une base pour d'autres développements économiques, tel que les nouvelles technologies ayant des revenus croissants. Toutes ces tendances sont des indicateurs positifs de la croissance immobilière.
7. Un centre névralgique pour l’immigration. Selon le bureau de l’économie et des affaires de l’université de la Floride, même avec un ralentissement dans la croissance économique nationale, l’augmentation de la population de la Floride va revenir au même niveau que durant les années 90, soit environ 317 000 par année entre 2010 et 2020. Ce qui représente un grand nombre d’acheteurs pour le marché immobilier de la Floride.
8. Une excellente destination pour les retraités. En plus des travailleurs, la Floride à depuis toujours eu une attraction sur les retraités. Les études démographiques démontrent que le climat doux, les aménagements en place et le mode de vie hivernal à l’extérieur attirent les Babyboomers américains une génération d’approximativement 80 millions de gens qui continuent à faire de la Floride une destination préférée de retraite.
9. Une économie diverse. L'économie de la Floride, comme le reste de la nation, est affectée par la récession. Cependant, quelques secteurs des affaires semblent prometteurs pour l'économie de la Floride. Les secteurs de soins de santé et de technologie deviennent rapidement une force économique importante dans le sud et le centre de la Floride. L'institut de Milken, les associés immobiliers de Greenstreet, une des plus importantes compagnies sur les recherches en investissement, a classé cinq communautés de la Floride sur sa liste des villes les plus performantes de 2008; cette liste attribuent le pointage aux zones métropolitaines quant à leur croissance économique et la création d’emploi; le climat économique floridien a quant à lui une très haute cote parmi les cadres supérieurs des grandes sociétés soit le 4e rang et au 6e quant au choix des professionnels qui choisissent les emplacements pour ces même sociétés.
10. Perspectives d'investissement. Chaque trimestre, le centre Bergstrom sur les études d'immobiliers de l'université de Floride, mène un aperçu auprès des cadres industriels, des économistes de recherche de marché, des professionnels de l’immobilier et d'autres experts. Dans l'enquête du quatrième trimestre de 2008, les perspectives d'investissement pour différents types de propriétés en Floride ont diminué par rapport au troisième trimestre de 2008, bien qu'on note que les perspectives d'investissement demeurent plus hautes qu'en 2006 et 2007.
11. L’avantage d’être propriétaire. Les études prouvent que l’équité sur les propriétés est la plus grande source de richesse que les familles américaines détiennent dépassant les investissements boursiers et les comptes d’épargnes.
12. Un plus grand sens de bien-être. La possession d'une maison mène à un bien-être personnel accru. La recherche prouve que les gens qui possèdent leurs propres maisons tendent à montrer des niveaux plus élevés de satisfaction personnelle, d'amour-propre et de vie, ce qui aide alternativement à faire des propriétaires d'une maison et leurs enfants des membres plus productifs de la société.
13. Salutaire pour des enfants. Les études prouvent que les enfants élevés dans les maisons possédées par leurs familles obtiendront un diplôme collégial et auront un revenu annuel de vie plus élevé que les locataires.
14. Participation à la Communauté. Les gens qui possèdent des maisons ont un enjeu financier pour ce qui arrive à leur communauté et tendent à devenir plus impliqués dans la communauté et les affaires civiques. Les études prouvent que les propriétaires d'une maison réagissent davantage avec leurs voisins. Comparés aux locataires, les propriétaires d'une maison joignent les organismes civiques et non professionnels jusqu'à 41 pour cent de plus et votent dans des élections locales 15 pour cent plus souvent.
15. Un style de vie non surpassé. En conclusion, il ne faut pas oublier les raisons qui amènent les personnes en Floride en premier lieu, et continuera à les attirer, les belles plages, le temps fabuleux et un climat économique amical, sans l'impôt sur le revenu de l'état. Ce n’est pas surprenant que la Floride se retrouve continuellement sur le palmarès des meilleurs endroits pour vivre.
M. Dupont (Partenaire exclusif pour www.bestdealflorida.com)
****************************************************************************************
Quelques définitions pour bien comprendre les SHORT SALES, FORECLOSURES, REOs
Quelle est a Définition d’un ‘’Short Sale’’ ?
Un Short Sale est une vente à découvert de bien immobilier dont le produit de la vente est inférieur au solde dû sur le prêt hypothécaire. Cette situation arrive lorsque l’emprunteur ne peut rembourser le prêt hypothécaire. Pour le créancier, vendre la propriété à perte est souvent bien mieux que de reprendre la propriété.
Le prix des propriétés en vente en ShortSales, Foreclosures ou en Bank Owned sont calculés en fonction de la valeur comparative du marché en tenant compte de divers facteurs. Les banques veulent minimiser leurs pertes autant que possible. Selon les valeurs marchandes des propriétés comparables que votre courtier vous a montré, si vous faites une offre extrêmement inférieure à la juste valeur marchande de la propriété, votre offre pourrait être rejetée. Vous devez comprendre que les banques ne vous feront probablement pas de contre-offre et pourraient accepter l’offre la plus haute. Sachez qu’il y a parfois des situations d’offres multiples. Vous devez soumettre votre meilleure offre lors de la rédaction de la promesse d’achat.
Votre association de copropriétaire à des restrictions et des règlements en vigueur concernant les animaux, la location et les antennes parabolique. Une demande de permis de la ville et l’autorisation de l’association est obligatoire si vous prévoyez effectuer des rénovations. Notez bien que vous devez obligatoirement être interviewé par l’association et qu’ils pourraient exiger de vous interviewer en personne ici en Floride avant de pouvoir notarier. Nous vous assisterons dans cette démarche et serons avec vous tout au long du processus d'achat.
Ne vous fiez pas au montant actuel des taxes de la propriété. Un changement de propriétaire ou des rénovations à la propriété pourraient faire fluctuer le taux de taxation de la propriété pour les années subséquentes.
Quelle est la Définition d'un " Foreclosure " ?
C’est une reprise bancaire. Une situation dans laquelle un propriétaire est incapable d'effectuer les paiements hypothécaires de son immeuble, de sorte que le prêteur peut saisir et vendre la propriété tel que stipulé dans les termes du contrat de prêt hypothécaire.
Quelle est la Définition d’un ‘’REO ou Bank Owned Property’’ ?
C’est une propriété qui est passée par une procédure de saisie et une vente aux enchères infructueuses. Après une vente sans succès, la banque à repris la propriété. Ce type de propriété est également appelée une propriété REO. Contrairement à un pré-foreclosure ou une vente à découvert, un immeuble appartenant à la banque n'est plus la propriété du propriétaire.
Par M. Dupont (Partenaire exclusif pour www.bestdealflorida.com)
*****************************************************************************************
Immobilier en Floride: Attention au Fisc!
http://www.lesaffaires.com/archives/generale/immobilier-en-floride--attention-au-fisc-/529859
*****************************************************************************************
Coûts de la transaction lors d'un achat en Floride
En Floride, les transactions ne sont pas notarié par des notaires mais par des avocats ou ''Title Company''. Outre les frais requis pour enregistrer l’achat, L'avocat ou le ''Title Company'' devra examiner les titres afin de s'assurer que tout est conforme. Les frais d'honoraires pour l'avocat sont similaire à ceux d'un notaire du Quebec. Il n'y a pas de taxe de mutation (Taxe de Bienvenue) en Floride !
Qu'est-ce que L'assurance Titre en Floride ?
L’assurance sur le titre de propriété n’est pas obligatoire, par contre cette assurance est une excellente protection qui établie que la propriété est désormais libre de tous liens, jugements, hypothèques, frais d’entretien, taxes résidentielles, etc.Lors du contrat notarié, le coût de la prime pour la police d’assurance sur le titre de propriété sera défrayé soit par le vendeur ou par l’acheteur, selon le comté où est située la propriété ou s’il s’agit d’une reprise bancaire. Dans la plupart des cas de reprises bancaires, le contrat d’achat stipule que le vendeur (la banque) paie ces frais.
Le Financement lors d'un Achat en Floride
Pour ce qui est du financement lors de l’achat d'un condo ou d'une maison en Floride, vous n'aurez aucun problème à trouver un prêteur hypoyhécaire. En effet, les caisses Desjardins (Desjardins Bank), la Banque Nationale, la Banque Royale, La Banque TD et la Banque Scotia ont des succursales en Floride. Elles consentent des prêts en contrepartie d’une mise de fonds de 25 % à 30 % avec garantie hypothécaire.
M. Dupont
***************************************************************************************************
Acheter une propriété en Floride
***************************************************************************************************
Informations utiles et importantes avant d'Acheter ou d'Investir en Floride:
FINANCEMENT, PRIX, LOCATION, MARCHÉS
- Dans quel secteur de la Floride vous desirez acquerir une propriete ?
- Vous avez un budget a depenser pour votre investissement qui est fixe ou flexible ?
Vous recherchez un "deal " base sur le prix comme plusieurs en regardant les photos que vous retrouverez sur les listings publics sans pour autant connaitre la region probablement ?
Un "deal" basé sur un prix est plus souvent qu'autrement un mauvais "deal " surtout lorsque les recherches sont basées sur des photos .Les propriétés se ressemblent toutes sur photo malheureusement.
En realité, si on demande $ XXX,XX.00 pour une propriété c'est que ça vaut ce prix là.
C'est un prix basé sur le Market Value actuel finalement !
Personne n'achètera "OVER PRICE" en ce moment. Les vendeurs comme les Realtor qui listent ces proprietes le savent très bien. Les "perles rares" à vendre seront plus souvent qu'autrement introuvables sur le reseau MLS car elle seront acquises avant meme d'être listées. Il s'agit donc d'être là au bon moment et de faire affaires avec des professionnels de l'immobilier en Floride. Il ne faut pas oublier que les propriétés ont baissées de prix parce qu'elles étaient devenues "over price" et que le prix des propriétés offertes en ce moment reflète plus la réalite d'aujourd'hui.
Plusieurs Non-Résidents des USA ne connaissent pas ce qu'est un " SHORT SALE " et interprètent très mal son sens et sa définition.Cette procédure peut prendre des semaines pour l'exécution de l'offre, de l'acceptation de l'offre et peux prendre des mois pour la finaliser et la conclure. Il y a trop d'intervenants dans cette procédure et c'est souvent la frustation d'attendre qui motive l'acheteur, comme le vendeur ou les deux d'abandonner !
Si vous ayez l'intention de payer CASH (L'idéal pour avoir accès aux meilleures aubaines), il faudra vous pré-qualifier avant tout avec une Banque Americaine ! Si vous avez l’intention de payer en ARGENT COMPTANT ou CASH , il faudra demander à votre institution financière de bien vouloir rédiger une lettre de solvabilité en anglais stipulant clairement que vous détenez les fonds necessaires en Banque actuellement pour effectuer une transaction immobilière en Floride au montant de $ XXX K US ou plus. Les Banques sont au courant de cette procédure et ne devrait pas vous charger des frais pour rédiger le document (Pre-Approval). Il se peut aussi qu'on vous charge un montant minime pour la rédiger .
Si vous désirez acheter avec l'aide d'une hypothèque, sachez que les Banques demandent au moins 30 % de mise de fonds et parfois plus selon votre histoire de credit si vous désirez l'habiter. Les Banques RBC, DESJARDINS BANK, TD BANK et NATBANK sont vraiment des Banques Americaines et ne sont pas reliées avec les Banques du même nom au Canada. Elles appartiennent à des Banques Canadiennes par contre. Ce sont 2 mondes et 2 chartes complètement differentes. Aucune Banque au Canada ne vous accordera un prêt Hypothècaire sur une propriete au USA. Une Banque Canadienne pourra par contre vous accorder un montant X d'argent sur l'équité de votre propriété au Canada par l'entremise d'un prêt hypothécaire sur votre propriété au Canada pour vous permettre d'acquérir une propriété en Floride. Il est souhaitable de traiter avec un Courtier Hypothecaire / Notary Public en Floride et qui transige déjà avec des Banques. ***Si vous désirez acquérir une propriété avec l'aide d'une Hypothèque, il faudra vous pré-qualifier avant même de commencer à travailler avec un Courtier Immobilier en Floride (Realtor). Vous aurez donc le choix de vous pré-qualifier par l'entremise d'une Banque Americaine ou d'un Courtier Hypothécaire Américain.
Les "closings" des propriétés se font chez un Title Co. c'est différent du Canada (Notaire).
Dans Broward County, c'est l'acheteur qui écope de la plus grosse partie des coûts de closing. Dans Palm Beach County, c'est le vendeur qui écope de la plus grosse partie des coûts de closing. Dans le cas d'une propriété neuve c'est l'acheteur qui est responsable de la plus grosse partie du closing dans les deux cas mentionnés plus haut.
Dans Broward County,on retrouve les Villes de Hollywood,Hallandale,Fort Lauderdale et Pompano Beach entre autre.
Dans Palm Beach County,on retrouve les Villes de Boca Raton, Delray Beach et West Palm Beach entre autre.
Chaque Comté a son cachet particulier. C'est definitivement plus condensé dans Broward County que dans Palm Beach County. Dade County a aussi son cachet. C'est là que se trouve entre autre Coral Gables,Coconut Groves, Miami et Miami Beach. Si vous ne connaissez pas très bien le SUD de la Floride, je vous conseillerais avant toute chose de passer quelques jours pour visiter à votre rythme les différents Villages Côtiers de la côte Est ou Ouest du Sud de la Floride. Cet exercise devrait être fait avant même d'entreprendre une association avec un Agent Immobilier – Realtor. Vous découvrirez ainsi par vous même le secteur qui vous intéresse le plus et ce sera alors profitable autant pour vous que le Realtor qui s'occupera de vous.
Les taxes foncières seront calculées sur le dernier "appraisal " de la Ville ou se trouve la propriété. C'est environ 2.4 % du montant de l'évaluation (+ ou -) .Si vous payez plus cher que le assessed value ou market value, vous serez taxé sur le prix de vente au même taux (+ ou -) . Si vous payez plus bas que le Market Value ( Appraised Value ), vos taxes seront calculées malheureusement sur le Market ( Assesed ) Value. Voulez-vous acheter pour pouvoir louer votre propriété à d'autres ? La plupart des Communautés et Associations de maisons ou condos ont des restrictions sur la location. Les "rules & regulations" de ces Associations et Communautes sont suivis à la lettre par le "Board of Directors ".
Le "Board of Directors" surveillent si ces "Rules & Regulations" sont appliqués et ne sont pas là pour créer le désordre mais pour l'éviter! Plusieurs Communautés permettent la location, mais c'est un minimum de 3 ou 6 mois par année. Quelques Communautés vont autoriser la location pour une periode de 3 mois minimum.
3 mois minimum, ce n'est pas 1 mois ou 2 semaines c'est 3 mois. La plupart des Associations exigeront de voir le bail et exigeront de savoir qui demeurera dans la Communauté. Il est donc impensable de jouer le systeme dans ces cas là. Il est moins facile de trouver des Associations de condo qui vont permettre de louer 1 mois minimum,12 fois par année.
Être bien renseigné sur le Marché Immobilier de la Floride pourra definitivement vous éviter des maux de têtes durant vos recherches , des " AVOIR SU " et des " J'AURAIS DU " après la transaction .
Le choix d'un bon Agent Immobilier / Realtor peut faire toute la différence entre une transaction réussie avec succès et sans stress ou une mauvaise expérience sans aucuns résultats.
Les changements de prix depuis 2006: Une propriete se vend a (+/-) 50% aujourd'hui.
SUITE: Information sur la valeur et les prix des propriétés en Floride.
Il ne faut donc pas s'attendre a trouver une propriete localisée sur un "prime location" (sur la plage ou sur un Golf) ou une propriete avec une piscine avec une terrasse a $100K. Si c'est trop beau pour etre vrai sur les listings MLS,c'est souvent la realité...et c'est malheureusement décevant de le constater sur place !
Les prix demandes sont donc justifiés par le "Market Value" et il ne sert a rien de rêver a acquérir une proprieté à moins de 20% du prix demandé. Les prix demandés sont revisés continuellement. Les "perle rare" à vendre seront plus souvent qu'autrement introuvables sur le reseau MLS car elle seront acquises avant meme d'être listées. Il s'agit donc de faire Affaires avec des professionnels et d'être là au bon moment. N'oubliez pas que les proprietes sont à vendre non pas à moitié prix mais plutôt à la moitié du prix "Over price" qu'elles étaient affichées en 2006 /2007. Elles se vendent donc à leurs justes valeurs aujourd'hui et non à moitié prix. Par exemple, les propriétés qui se vendaient à (+ ou -) $250 K avant le début de la bulle immobilière de 2000 / 2007 se vendent maintenant (2011) à entre 10% et 15% de moins aujourd'hui à cause des FORECLOSURES et des SHORT SALES et parce qu'elles auraient pu être offertes "OVER PRICE" durant la bulle immobilière de 2000 a 2007...elles sont "par défaut" offerte en ce moment à 50% de moins du "OVER PRICE" qu'elles affichaient avant que la bulle immmobiliere éclate en 2008.
Les propriétes construites et vendues en Pré-Construction durant la bulle immobilière se vendent maintenant a +/- 50% du "OVER PRICE " qu'elles étaient affiches avant l'éclatement de la bulle immobilière et n'oubliez surtout pas qu'un condo de plus de 10 ans avec 2 chambres /2 salles de bain sur le bord de la mer se vend toujours à plus de $300 K. Il faut comprendre que les prix des proprietes a commencé à grimper à partir de l'an 2000 (debut de la bulle immobiliere) et que le prix des propriétés a commencé a degringollé lorsque la bulle immobilière a éclatée en 2007. En 2011, les valeurs des proprietes en Floride sont en ce moment a +/- les mêmes valeurs qu'en 2003! Si vous achetez dans une Communauté de 55 ans et +,vous aurez à vivre et à respecter les "Rules & Regulations" reliées à ces Communautés lors de la vente et de la location de votre propriété par exemple. Il ne faut pas négliger également que les condos construits dans les années 70 n'ont pas été construit aussi solidement que les condos construits depuis les derniers 10 ans ou 20 ans avec les nouveaux codes de construction établis suite a l'ouragan Andrew en 1992 et des ouragans de 2004 et 2005 ( WILMA ).
Les condos de 1 chambre / 1 salle de bain construits depuis les derniers 10 ans se vendent autour de $120 K et ne sont pas sur le bord de la mer évidemment. Les 2 chambres à coucher dans ce même genre de building se vendent à plus de $200 K. Il y a des reprises Bancaires à vendre sur le marché en ce moment...mais ce sont plus souvent qu'autrement des propriétés qui ont été abandonnées et non entretenues. Vous avez juste à vous imaginer un condo ou une maison sans air climatisé, sans eau courante en plein ete ( 35 Degré C. ) qui est laissé dans cet état pendant des mois. Si vous êtes habiles avec un marteau...vous pourrez probablement la remodeler mais ça vous coûteras du temps et possiblement beaucoup de $$ en plus. Avez-vous penser au frais de condo ou de HOA à rencontrer dans les Communautés de maisons ? HOA ( Home Owner Association ) La securité, la piscine communautaire, le Clubhouse...ça se paye tout ca ! :-)
Bonne Journee et Bonne Chance !
Marcel R Beaumont , Floride
*******************************************************************************************
Six conseils avant d'acheter en Floride !!!
par RE/MAX, 11 juin 2009,
Charles DesGroseilliers, un directeur artistique de 33 ans, est tenté par une copropriété à South Beach, au sud de Miami. Il souhaite acheter avec un ami une copropriété à distance de marche de la plage à un prix variant entre 100 000 et 175 000 $. Il envisage de l'offrir en location sur Internet.
Locataire à Montréal, il considère faire une meilleure affaire en investissant là-bas plutôt que d'acheter à Montréal, où les prix sont trop élevés, selon lui. Pour tous les Québécois qui, comme lui, rêvent d'un condo à Orlando, voici six conseils pour réaliser le meilleur investissement qui soit.
1 L'argent est roi
« Les acheteurs qui peuvent se passer d'une hypothèque aux États-Unis sont nettement avantagés », dit le courtier Marcel Beaumont, un retraité du service de police de Montréal.
Pour ce faire, les Canadiens puisent dans leurs économies ou contractent une nouvelle hypothèque sur leur bien immobilier au Canada. Acheter comptant en Floride permet de bénéficier d'une plus grande flexibilité pour saisir une occasion ainsi que de délais et de frais de transaction moindres. Autre avantage, les Canadiens neutralisent le risque de change en payant comptant.
2 S'adjoindre des conseillers
Acheter une maison au Québec n'est pas simple, alors imaginez à l'étranger ! Le marché immobilier floridien est plus risqué et complexe que jamais. Le choix d'un agent immobilier compétent qui connaît bien le quartier où vous songez à investir est capital.
3 Attention aux frais
Frais de transaction, frais de copropriété, assurances, taxes, tout est plus cher aux ÉtatsUnis. Il faut prévoir ces montants dans son budget, surtout que plusieurs de ces frais sont susceptibles de varier.
« Il y a des associations [de copropriété] qui demandent de payer les frais communs six mois à l'avance », dit Yves Beauchamp, courtier chez World Realty Net.
4 Les copropriétés ne sont pas toutes pour vous
« Si vous avez moins de 55 ans et que vous désirez louer votre copropriété, le choix d'unités à vendre se réduit considérablement, avertit M. K, un investisseur du Saguenay. En effet, plusieurs immeubles en Floride sont destinés en exclusivité aux retraités de 55 ans et plus. « Environ 80 % des associations de copropriétaires ont des restrictions sur la location des unités », dit M. Beaumont.
5 Maximiser les revenus de location
L'association de copropriétaires autorise la location à des tiers. Parfait. Pour maximiser vos revenus de location, annoncez sur des sites spécialisés, recommande Christine Karpinski, auteur de How to Rent Vacation Properties By Owner. Elle suggère les sites CyberRentals, HomeAway, Vacation Rentals et VRBO.
6 Le fisc, cet ami qui veut votre bien
Théoriquement, les revenus de location doivent être déclarés à l'Oncle Sam chaque année. Une convention fiscale entre le Canada et les États-Unis évite la double imposition. Par ailleurs, à la revente d'un appartement, un impôt s'applique sur le gain en capital. À la conclusion de la transaction, le dépositaire légal retiendra un pourcentage de la vente qu'il remettra au fisc. A.D.
Le profil des acheteurs canadiens en Floride
248 000 $ US
Prix médian des propriétés acquises.
77 % ont payé leur propriété comptant.
20 % des acheteurs envisagent de l'offrir en location.
Source : Florida Association of Realtors, 2008
http://www.facebook.com/note.php?note_id=205467890116
**************************************************************************************************
Profil des acheteurs Canadiens en Floride
L’acheteur canadien diffère dans ses choix; 48 % des acheteurs canadiens achètent une maison unifamiliale, 47 % achètent un condo et 5 % une maison de ville comparé aux Anglais avec respectivement 72 % maison, 20 % condo et 8 % townhouses et les autres Européens à 56 % pour une maison, 35 % condo et 9 % pour un townhouse.
Bien que la valeur du dollar canadien ait baissé, les acheteurs canadiens trouvent des aubaines en Floride car le prix de vente des propriétés a largement baissé depuis 2007. Les Européens, avec un euro fort par rapport au dollar américain, trouvent des petites merveilles d’investissements. Cependant, depuis quelques mois, le prix demandé a recommencé à augmenter et les ventes ont repris, comparé à l’an dernier avec une augmentation de 24 % en janvier 2009 pour les unifamiliales et 13 % pour les condos. Il faut mentionner que le prix médian de vente a cependant diminué de 14 à 27 % dépendamment du type de propriété et de l’endroit où elle est située. Cette diminution du prix médian est surtout causée par la liquidation de propriétés détenues par les banques.
Vous trouverez plusieurs agents immobiliers dans les pages de ce journal qui pourront vous aider à trouver la propriété idéale. Consultez ces professionnels.
***************************************************************************************************************
ACHETER UNE MAISON EN FLORIDE
http://www.protegez-vous.ca/maison-et-environnement/acheter-une-maison-en-floride.html (2011)
Occasions encore nombreuses, taux d’intérêt qui restent bas et dollar canadien vigoureux. Non, il n’est pas trop tard pour faire de bonnes affaires en Floride. Suivez le guide!
Il y a les snowbirds, qui fuient nos hivers rigoureux. Et il y a ceux qui veulent simplement investir, pour revendre d’ici cinq à 10 ans et peut-être réaliser une belle plus-value.
Quel que soit votre projet, les occasions qu’a créées la crise sont bel et bien là. Mais le jeu en vaut-il la chandelle? Pour Denis Preston, consultant en gestion des risques chez Bachand Lafleur Preston, il n’y a pas de mystère: il faut impérativement, et avant toute initiative, consulter un expert en planification financière spécialisé en fiscalité américaine. Lui seul pourra vous expliquer dans quoi vous vous embarquez, en ce qui concerne les frais, les impôts et les droits successoraux, notamment. Il peut s’agir d’un comptable, d’un planificateur financier ou d’un juriste, par exemple.
«Si c’est un achat pour passer ses vacances en Floride, il suffit de s’assurer qu’on a les moyens de se l’offrir. Si c’est un investissement, alors il faut être conscient de plusieurs paramètres», prévient-il. Et d’insister: un placement immobilier n’est pas un placement sûr! Il souligne par ailleurs que les prix d’aujourd’hui peuvent être considérés comme «normaux» en regard de la période purement irrationnelle des années 2000 à 2006, durant laquelle ils sont montés en flèche. Traduction: ils ne remonteront pas forcément dans les années à venir, ou peut-être de si peu… Certains économistes estiment même qu’ils peuvent encore baisser.
«Au Japon, cela fait 15 ans que les prix stagnent, poursuit Denis Preston. Ce que je veux dire, c’est que personne ne peut prédire l’avenir. La vraie question est: quelle est, en tant qu’investisseur, votre tolérance au risque?»
*******************************************************************************************************
Les 5 erreurs que la majorité des gens font lors de l'achat d'une propriété en Floride...
et comment les éviter.
En inscrivant votre nom et votre adresse courriel ci-dessous, vous recevrez un document gratuit qui vous informera sur les points importants suivants :
- Comment trouver et évaluer les meilleurs endroits pour acheter ou investir?
- Comment s'assurer d'obtenir le meilleur rapport qualité/prix?
- Comment trouver la méthode de paiement la plus avantageuse?
- Comment transiger avec les lois américaines?
- Comment acheter sans mauvaises surprises?
http://www.commentacheterenfloride.com/index.php
*******************************************************************************************************
La Fiscalité et Floride:
http://www.racicottax.com/publications/guide-fiscal-achat-propriete-floride
Achat Immobilier en Floride
Pourquoi la Floride ? 15 indicateurs positifs Les côuts reliés à une transaction immobilièreInvestissement Immobilier
Club d'investisseur immobilier du Québec (CIIQ)http://www.clubimmobilier.qc.ca/
Financement Commercial et Prêts Hypothécaires Privés
ARTICLES SUR LA FLORIDE:
Les Plus Belles Plages de la Floride (Palm Beach, Broward, Dade County)
http://www.best-florida-beaches.org/southeast-florida.htmlÂ
http://www.visitflorida.com/en-us/articles/2008/august/1062-florida-beac...
Acheter en Floride: Le temps est-il venu ?
La Floride n'a jamais été aussi Abordable!
