Les Procédures d'Achat en Floride. Les Frais de Transaction

La Procédure d'Achat en Floride

Vous voulez Acheter ou Investir en Floride ? Nous avons la meilleure équipe et les meilleures aubaines sur le Marché! Nous parlons français, anglais et espagnol et nous sommes établis en Floride depuis le début des annéees 2000.

Notre mission est de bien conseiller et guider les acheteurs francophones qui désirent
acquérir un condo, une maison, un ‘'townhouse’’, une villa, un immeuble ou tout autre propriété dans le sud-est de la Floride.

Prenez note que nous ne vendons pas de maison mobile, ni de terrain.

Nous sélectionnons toujours les meilleures aubaines pour nos acheteurs.
Excellents emplacements dans des endroits très sécuritaires, près
de la mer et près de tous les services; Golf, Centre d’achat,
Banque, Épicerie, Restaurant, Attraction touristique, Marina,
Boutique, Pharmacie, Bureau de poste, Gymnase, salon de coiffure etc.
Possibilité de faire la location (Nous sommes affiliés à une compagnie de Gestion spécialisée)
Nous prévisualisons et vérifions toutes les aubaines afin qu’elles répondent à vos critères, quelle soit en bon état, n’ayant pas de moisissure et aucun ‘'Chinese Drywall’’. Nous nous assurons aussi que
les associations ont un bon fond de réserve ainsi qu’une solvabilité financière afin de protéger votre achat tout en s’assurant de toujours respecter votre budget.
Nous avons l’expertise et le savoir pour les ‘'Shortsales, Foreclosures, REO's''.
Nous sommes spécialisés dans les aubaines de toutes gammes de prix!
Nous savons comment présenter les offres d’achats aux banques afin d’obtenir une réponse rapide sur les offres présentées.

La Procédure d'Achat

Vous devez savoir qu’il ne sert parfois à rien de passer des heures à rechercher les propriétés sur les sites internets et de demander des informations supplémentaires telle que les frais de condos, taxes, photos supplémentaires etc, car ces propriétés risquent d’être vendus lors votre arrivée en Floride!

Parfois les agents inscripteurs n'ont même pas le temps d'inscrire les informations et d'ajouter des photos que les propriétés sont déjà vendus! Il faut comprendre que le marché immobilier de la Floride n'a rien à voir avec l'économie du reste des États-Unis. Nous avons une économie touristique qui attire maintenant les acheteurs du monde entier voulant profiter des bas prix et du soleil de la Floride.

C'est donc un excellent temps pour faire l'acquisition d'un bien immobilier en Floride. L'inventaire commence à diminuer et les ventes augmentes!

Avant votre arrivé en Floride, nousa allon effectuer une recherche des récentes aubaines correspondants à vos besoins. Ne vous inquiétez pas, nous vous garantissons que nous aurons
plusieurs propriétés qui correspondront à vos critères lors de votre visite en Floride.

Voici les étapes à suivre afin de visiter les propriétés en Floride.

1)Même si vous payez comptant, vous devrez obligatoirement obtenir une lettre de solvabilité financière (POF) par votre caisse populaire ou votre banque au Québec ou aux États-Unis (TD Bank, Desjardins Bank, Royal Bank). Cette lettre devra être récente (moins de 60 jours), rédigée en anglais en y mentionnant le ou les noms des acheteurs, le montant prévue de votre achat et devra être signée par un représentant de l'institution financière.

2) Vous suggérons fortement de nous contacter au moins 7 jours à l’avance avant votre
arrivée en Floride par téléphone afin de prendre un rendez-vous avec un membre de notre équipe.

Si vous avez d'autres questions veuillez svp communiquer avec nous en remplissant un de nos courts formulaire en ligne: www.bestdealflorida.com

Nous couvrons les villes suivantes sur la côte est de la Floride: Riviera Beach, Wellington, West Palm Beach, Hypoluxo, Lantana, Lake Worth, Boynton Beach, Delray Beach, Boca Raton, Deerfield Beach, Pompano Beach, Lighthouse Point, Coconut Creek, Margate, Coral Springs, Hallandale, Oakland park, Fort Lauderdale, Lauderdale By The Sea, Lauderhill, Tamarac, Lauderdale Lakes, Sunrise, Plantation, etc

LE FINANCEMENT EN FLORIDE

Pour obtenir un prêt hypothécaire en tant que Non-Resident aux USA, il faut prévoir injecter un minimum de 25% en mise de fond et démontrer un bon dossier de crédit.

La meilleure façon d'acheter une propriété en Floride est en argent comptant. Il est important d'avoir une lettre de capacité financière d'une institution financière. Cette lettre doit être signée et écrite en anglais. Elle démontre votre preuve de financement. Ce document s'appel le POF (Proof of Fund) ou lettre de Solvabilité..

Voici un exemple ci-dessous:

LOGO DE L’INSTITUTION FINANCIÈRE EN-TÊTE DE LETTRE, ADRESSE COMPLÈTE, TÉLÉPHONE ET TÉLÉCOPIEUR

Date: _________________ Format MOIS/JOUR/ANNÉE

PROOF OF FUNDS LETTER

To Whom It May Concern:

Re: Noms des acheteurs

Mr/Mrs Noms des acheteurs is a client at our Financial Institution since ______________

The present is to confirm that Noms des acheteurs has available the sum of US $ ____________ in our Financial Institution as of this date.

We confirm that these funds are available immediately.

Should you require verification of the above mentionned funds, Please contact me at your convenience.

Yours Truly,

_____________________________

Authorised Officer (signature)

Conditions Générales pour l'obtention d'un Prêt Hypothécaire en Floride

Les Banques en Floride: Desjardins Bank, Natbank, TD, RBC, etc.

La mise de fonds minimale pour une résidence secondaire pour un condominium ou une maison
unifamiliale est de 25% pour les régions de Miami-Dade, Broward et Palm Beach. La mise de fonds pour une résidence d’investissement peut être de 30 a 40 %. Si la propriété située à l’extérieure des secteurs mentionnés ci-dessus (exemple: Naples,Tampa, Port Ste-Lucie, Orlando,etc), la mise de fonds minimale sera de 50% et sujet à l'acceptation de la propriété par la Banque.

Restrictions possibles lors d'un Financenement:

L'association doit contenir au moins 50 unités
Si la propriété a 10 étages et plus, le % de financement maximum est de 65%.
S le taux des frais de condos en délinquance est de plus de 10%, le financement n'est plus possible.
Si la propriété est récente et l'association des propriétaires n'a pas été crée et que le contracteur
ou le promoteur a encore le contrôle de l’association, le % de financement maximum sera de 50% ou
moins selon la Banque avec qui vous faites affaire.

Si vous n'êtes pas Résident Permanent des USA (Foreigner), les Banques feront une étude de votre credit avec Equifax Canada (la cote de credit minimale devra etre d'environ 660).

Le processus est similaire à celui du Québec et du Canada.

- Vous devrez prouver vos revenus à l’aide de rapports d’impôt ou des états financiers de l’entreprise (si applicable) et avoirs avec les autres relevés qui pourront être demandés de la Banque.

- Lorsque le contrat d’achat sera accepté par l'acheteur et le vendeur/créancier ( executed / signed contract ), une application hypothécaire devra être complétée par tous les emprunteurs et devra être retournée avec tous les documents requis.

- Par la suite, une évaluation de la propriété sera effectuée par un évaluateur agréé pour déterminer la valeur marchande, ainsi qu’une vérification des titres et des assurances pour s’assurer que tout est en bonne et due forme.

- La solidité financière de l’association des condominiums sera verifié également. Les frais de fermeture de dossier sont en moyenne de 3 ½ à 4 % du prix d’achat. Ces frais incluent les frais de la Banque, les frais de l’Agent des Titres (l’équivalent du Notaire au Québec), les taxes du State of Florida & le County de la propriété et les frais de tierce partie.

- Il y a des frais d'ouverture pour ouvrir le dossier de $350 a $400 selon les Banques et ces frais
s’appliquent à l’évaluation de la propriété et le rapport de crédit.

- es frais sont évidemment non remboursables une fois que l’évaluation est effectuée. Les taux hypothécaires peuvent varier entre les Banques selon les termes, le type de propriété, de l’usage de la propriété et du dossier de crédit. L'amortissement se fait sur 30 ans.

- Si le prêt est moins que $100,000 , il y a une pénalité de remboursement de 3 ans, soit 3% la première année, 2% la deuxième et 1% la troisième année du montant rembourse. Si le prêt est $100,000 et plus, il n’y a aucune pénalité de remboursement peu importe le terme choisi. I est donc primordial de faire affaire avec un Realtor / Mortgage Broker compétent afin de bien vous informer dès le début du processus d'achat.

Finalement, vos chances d'obtenir une aubaine immobilière dans le Sud de la Floride seront définitivement très faibles si vous faites une offre conditionelle à un prêt hypothécaire à cause de toutes ces exigences mentionnés plus haut. Les conditions pour l'obtention d'un prêt hypothécaire vous limiteront dans vos choix également.
Les plus belles opportunités vont toujours être plus facile à acquérir en ARGENT COMPTANT !

Realtor TRC & Loan Originator
Transactions Immobilieres Internationales
http://reponses.qctop.com/les-condos-en-floride-1005.html

Les Frais de Transaction en Floride:

POUR LE VENDEUR

Droit d'enregistrement: 600 USD pour chaque tranche de 100,000 USD
Réactualisation de l'Assurance du Titre de Propriété: 250 USD - 550 USD
Frais d'Avocat: 400 USD - 700 USD (facultatif)

POUR L'ACHETEUR

Dans le cas d'une transaction en argent comptant (sans financement): Points recommandés, mais pas tous obligatoires.

Les prix ci-dessous sont approximatifs et peuvent varier.

Assurance du Titre de Propriété: 0,7% du prix d'achat
Inspections: 300 à 550 USD
Relevé cadastral: 250 à 350 USD
Avocat: 700 USD - 1000 USD
Évaluation professionnelle: 600 - 700 USD
Assurance du Titre de Propriété 0,7% du prix d'achat

Inspections: 300 à 500 USD
Analyse de votre crédit: 60 USD
Inspections: 300 USD
Expertise sur la valeur: 275 USD
Relevé cadastral: 300 à 400 USD
Honoraires de Banque: 1% à 3% du montant du prêt
Frais de dossier: 200 à 400 USD
Frais de greffe: 40 à 80 USD
Droits d'enregistrement (selon le prêt)

* Certaines autres conditions peuvent s'appliquer. * Ces montants sont à titres indicatifs seulement (montants approximatifs)

*Dans le cas d'un financement conventionnel: (Les frais peuvent différer d'une institution bancaire à une autre)

RÉSUMÉ FISCAL LORS D'UN ACHAT EN FLORIDE

GUIDE FISCAL POUR L’ACHAT D’UNE PROPRIÉTÉ EN FLORIDE (Septembre 2009)
Racicot & Associés

www.racicottax.com

Félicitation pour votre intention d’achat d’une propriété américaine. Ce guide vous permettra de bien planifier votre acquisition afin de maximiser vos bénéfices. Il présente les étapes à suivre, les différentes méthodes de détention ainsi que plusieurs éléments de planification fiscale et successorale.

L’acquisition d’une résidence secondaire en Floride est une décision très importante qui exige une bonne préparation et une structure de détention appropriée. Tout propriétaire d'un immeuble résidentiel en Floride a intérêt à connaître les règles fiscales   et   successorales   américaines   applicables   à   sa détention.

LES ÉTAPES D’UNE ACQUISITION EN FLORIDE

Il est important de se faire conseiller par votre agent immobilier tout   au   long   du   processus   d’achat,   compte   tenu   des particularités des lois immobilières floridiennes.

1.   Offre d’achat : Ce document légal exprime les volontés et les obligations de l’acheteur et du vendeur, notamment, le prix de vente, le délai pour l’acceptation de l’offre, la date de clôture de l’acte de vente (Closing) et autres modalités.

2.   Inspection et financement : Lorsque votre offre a été acceptée par le vendeur, vous procédez à l’inspection du bâtiment dans le délai qui vous est accordé. Lorsque vous financez l’acquisition auprès d’une institution financière, votre prêteur pourra demander qu’une évaluation de la propriété soit faite pour vérifier la valeur marchande de la propriété. Aussi, dans la plupart des prêts en Floride, l’emprunteur sera assujetti à une taxe d’enregistrement.

3.   La clôture de l’achat : La transaction juridique constatant votre achat sera généralement conclue par un agent de titre (Closing agent).   Ce dernier va procéder à la vérification du titre de propriété, des taxes foncières, de l’état de compte des frais de condo et à l’émission d’une police d’assurance titre (« Owner’s Title Insurance Policy »). Il devra ensuite préparer les documents de clôtures, soit le Settlement Statement, le Deed, le Title Insurance et plusieurs Affidavits.

La dernière étape consiste à la signature de ces documents (« Closing Documents ») et au transfert des fonds. L’agent de titre procédera à l’enregistrement de tous les documents au sein du registre du comté dans lequel se trouve l’immeuble en Floride. Tous les documents mentionnés peuvent être signés au    Québec    devant   un   Public   Notary.   Cependant,    les procédures devront être accomplies selon les lois floridiennes et devront être rigoureusement observées.

LES MODES DE DÉTENTION D’UNE RÉSIDENCE EN FLORIDE

Il y a plusieurs structures de détention qui peuvent être utilisées par l’acheteur selon les circonstances et les objectifs en question.   Il est important de bien considérer tous les aspects avant l’acquisition de la propriété.

Cette   première   décision   de   l’acheteur   est   trop   souvent banalisée, mais peut avoir un impact   significatif sur les incidences   fiscales   et   successorales   subséquentes.   Tout comme une solide fondation peut limiter les dégâts causés à une résidence en cas d’ouragan, le choix de la structure juridique peut minimiser les impacts financiers de l’éventuelle tornade fiscale, c’est-à-dire l’impôt payable lors de la vente ou du décès.

1.   Détention par un particulier : La détention directe par un particulier est un mode très simple   et peu coûteux. Cependant, les principaux désavantages sont les frais de Probate,   l’application   potentielle   aux droits   successoraux (impôt payé au décès) américains et la responsabilité illimitée.

2.   Détention par une société canadienne : Ce mode est envisagé pour éviter l'application des droits successoraux, puisque les actions d'une société étrangère ne sont pas soumises   aux   droits   successoraux.   Cependant,   les désavantages incluent des frais juridiques et administratifs élevés et des impôts élevés à la vente de l’immeuble.

3.   Détention   par   une   société   américaine :   Bien   que souvent utilisée par les Américains, il n'y a généralement pas d'avantages pour un résident canadien à détenir des actions d'une société américaine ou d’une “Limited Liability Company” (“LLC”) qui achèterait un immeuble résidentiel aux États-Unis.

4.   Détention par une société de personnes :   Un des avantages de cette structure est la possibilité d’éviter les droits successoraux américains tout en   étant assujetti au taux d’imposition personnel lors de la disposition de l'immeuble. Cependant, elle comporte certains risques qui devront être analysés avant de mettre en place une telle structure.

5.   Détention par une fiducie : Il existe deux possibilités pour cette structure – la fiducie révocable de la Floride et la fiducie du Québec. Pour plus de détails sur les avantages de cette structure, veuillez référer à la section suivante.

Septembre 2009
AVANTAGES ET RÉPERCUSSIONS FISCALES D’UNE FIDUCIE

PLANIFICATION DES DROITS SUCCESSORAUX AMÉRICAINS

Fiducie révocable de la Floride : La fiducie révocable de la Floride est un véhicule populaire pour la détention d’actifs. En effet, les actifs de la fiducie sont administrés au profit du client au courant de sa vie et seront transférés à ses héritiers à son décès. Le client est fiduciaire et seul bénéficiaire de la fiducie,   ce qui permet d’éviter la perte de contrôle, la production de déclaration d’impôts et de supprimer les frais d’administration. Le fiduciaire détient tout droit et pouvoir pour vendre, louer ou hypothéquer la propriété.

Fiducie du Québec : L’utilisation d’une fiducie irrévocable du Québec peut permettre d’éviter l’assujettissement aux droits successoraux américains. Cependant, ceci implique que le client se départisse de toute propriété incidente ou contrôle sur la fiducie et des biens et ne se réserve pas certains pouvoirs administratifs ou substantifs ou le droit d'annuler la fiducie et d'acquérir le patrimoine. En effet, règle générale, la fiducie du Québec étant une entité légale distincte, le client ne serait pas considéré comme propriétaire des biens de la fiducie

Dans toutes les circonstances, il sera important de faire une analyse complète des implications fiscales au niveau canadien qu'au niveau américain, des coûts, bénéfices et risques et d’avoir   recours   aux    conseils    d’un   professionnel   avant d’implanter une planification successorale.

par:

Racicot & Associés inc

www.racicottax.com

LE BON MOMENT POUR ACHETER EN FLORIDE

Pourquoi le meilleur temps d’acheter une propriété en Floride, c’est maintenant?

Depuis 20 ans que nous vivons en Floride, et que nous investissons et travaillons dans le monde de l’immobilier, nous n’avons jamais vu un aussi meilleur temps pour acheter une maison ou un condo ici que maintenant.

Quand nous sommes arrivés en Floride, le dollar canadien valait à peine $0.70 américain. On l’a même vu à $0.60 pendant plusieurs mois. Pourtant les prix d’achat d’une propriété en Floride ne bougeait pas beaucoup. Un condo décent dans un quartier sécuritaire de Fort Lauderdale coûtait au moins $65,000 et une maison environ se vendait autour de $180,000. Aujourd’hui, les prix sont encore plus bas qu’en 1975 dans la majorité des cas.

Pourquoi est-ce le meilleur temps d’acheter une maison ou un condo en Floride aujourd’hui? Voici les raisons:

1. Le dollar canadien est au pair avec le dollar américain. C’est évident qu’il y a toujours des hauts et des bas mais depuis presque un an, le dollar canadien a remonté la pente et vaut souvent plus que le dollar américain. C’est un plus à ne pas oublier.

2. Les prêts hypothécaires sont à leurs plus taux. Que vous choisissiez un prêt hypothécaire ou un refinancement basé sur l’équité de vos biens immobiliers au Canada ou aux États-Unis, vous aurez des taux hypothécaires qui n’ont jamais été aussi bas dans l’histoire des banques. Descendre encore plus bas, c’est un rêve impossible. Les banques ne sont pas des oeuvres de charité; au contraire aux USA, ce sont elles qui demandent la charité aux payeurs de taxes.

3. Le soleil, la plage et le golf sont en Floride toute l’année. Vous pensiez que nous allions l’oublier, ce soleil. Comme disait un ami “Tant qu’il y aura du soleil en Floride, tout le monde y viendra”. Aujourd’hui il fera 27C. Et chez vous? Les activités de vacances sont inégalables en Floride: du naturisme à la nature, du golf à la pétanque, des promenades en moto à la bicyclette, et la marche les pieds dans le sable. Des plages parmi les plus réputées au monde, des terrains de golf de qualité professionnelle, des casinos et des pistes de course font du sud de la Floride un endroit privilégié pour des vacances agréables. Enfin, de vrais vacances où tout le monde trouve quelque chose qui lui plaît.

4. Le sud de la Floride est facilement accessible. Comparée à bien d’autres endroits de villégiature, la Floride est facile d’accès pour tous les Canadiens et surtout pour les Québécois. L’aéroport de Fort Lauderdale est un des meilleurs aéroports aux USA et ils accueillent les Québécois à l’année longue. Par la route, 27 heures d’auto qu’on peut faire en deux jours ou prendre son temps et visiter d’autres endroits tranquillement pour apprécier la chaleur des Américains envers les Canadiens.

5. Les meilleurs prix en immobilier depuis 1975. Toutes les statistiques confirment que dans le sud de la Floride, et surtout dans la région de Fort Lauderdale, le prix des propriétés a atteint un bas jamais vu. La plupart des municipalités à l’ouest de Fort Lauderdale ont été construites dans les années ’70. Les appartements dans ces complexes à l’époque se vendaient environ $50,000 en moyenne, ce qui seraient environ $115,000 à la valeur d’aujourd’hui. Pourtant, maintenant c’est ce prix-là que la plupart des condos se vendent. C’est vous, les acheteurs, qui y gagnez. Ils ne descendront pas plus bas que ça.

6. La valeur de votre propriété achetée maintenant ne peut qu’augmenter. C’est un fait que les analystes nous indiquent. En 2012, nous avons atteint le fond du baril. Les prix de l’immobilier ont d’ailleurs commencé à augmenter dans certains endroits. C’est certain que ce ne sera pas une explosion des prix comme dans les années 2004 à 2008. Ça c’était de la folie furieuse. Mais on peut estimer que dans 10 ou 15 ans, votre propriété aura sans doute doubler de valeur.

7. Qu’est-ce que l’avenir nous réserve? Le monde est en constante mutation et il n’y a pas de garantie que les prix restent au même point, ou baisse, ou monte. Alors la solution, c’est de profiter aujourd’hui du peu qu’on peut avoir et de laisser la providence s’occuper du reste. Ce qui est sûr, c’est qu’un achat immobilier va rester parce qu’il est physique. On peut y toucher et l’apprécier.

référence:

M. Feuillet, Realtor

http://heurejuste.arcand-feuillet-immobilier-floride.com/2012/02/03/pourquoi-le-meilleur-temps-dacheter-une-propriete-en-floride-cest-maintenant/#more-1241